Spółka - matka Grupy PKP planuje zabudować tereny nas stołeczną linią średnicową oraz zaoferować inwestorom atrakcyjne grunty wokół Warszawy Wschodniej i stadionu PGE Narodowy. Przeszkodą może być brak prawa warstwowego.
O możliwościach zagospodarowania majątku należącego do PKP S.A. dyskutowano na Kongresie Rozwoju Kolei, podczas panelu „Komercyjne wykorzystanie kolejowych nieruchomości, prawo warstwowe ”
PKP S.A. jest właścicielem ponad a100 tys. ha gruntów na terytorium Polski, co stanowi 0,3 proc. wszystkich terenów Polski. Własnością spółki są nie tylko dworce kolejowe, ale też bardzo atrakcyjne dla inwestorów tereny w centrach dużych miast.
– Jeśli spojrzymy na mapy miast, to ostatnimi niezurbanizowanymi terenami w Warszawie, Wrocławiu czy Poznaniu są nieruchomości kolejowe. Przykładem jest okolica wrocławskiego Dworca Świebodzkiego – mamy tam działkę wielkości 30 ha. Obok jest należąca do KGHM kolejna niezagospodarowana działka, wielkości 20 ha. Stanowią one niezwykle atrakcyjne tereny blisko Starego Miasta – opowiada Krzysztof Golubiewski, członek zarządu PKP S.A.
Druga „noga” dla spółki
Pomimo wyjątkowej lokalizacji i zainteresowania gruntami ze strony potencjalnych inwestorów, prowadzenie inwestycji na kolejowych gruntach w centrach miast nie jest prostym zadaniem. Jeśli jednak uda się opracować optymalny model zagospodarowania majątku, centra polskich miast zmienią swoje oblicze. Kolej zaś będzie czerpała znaczne dochody z wynajmu powierzchni.
– Chciałbym zbudować drugą „nogę”, która będzie generowała dla PKP stały dochód z tytułu wynajmu. Nieruchomości nie planujemy sprzedać, a wiele z nich będzie ściśle zintegrowanych z infrastrukturą kolejową – mówi Golubiewski. – Jednym z projektów będzie zabudowanie terenów stołecznej linii średnicowej. Wszystko, co powstanie nad torami powinno należeć do PKP i generować dochód. Za tego typu inwestycje odpowiada spółka deweloperska Xcity Investment posiadająca kompetencje potrzebne do realizacji projektów o dużej wartości.
Xcity Investment prowadzi już rozmowy z potencjalnymi partnerami dla inwestycji w Warszawie. Nie tylko dla zagospodarowania powierzchni komercyjnych po przykryciu średnicy (mogą na nich powstać biurowce i hotel), ale też dla wykorzystania należących do PKP S.A. okolic stadionu PGE Narodowy i dworca Warszawa Stadion.
Współpraca kolejowych spółek
Podczas debaty podkreślano także, jak ważna przy gospodarowaniu gruntami jest współpraca pomiędzy kolejowymi spółkami. „Dla nas przyszły rozwój to priorytet. Nie możemy zablokować sobie dostępu do nieruchomości, które np. umożliwią nam rozwój kolei dużych prędkości — mówił Krzysztof Golubiewski.
Piotr Majerczak, członek zarządu PKP Polskich Linii Kolejowych dodał, że współpraca między spółkami kolejowymi w kwestii gospodarowania nieruchomościami trwa cały czas i jest coraz ściślejsza, bo i pomysłów jest coraz więcej.
— PKP Polskie Linie Kolejowe SA zarządzają infrastrukturą kolejową na terenach, które są w użytkowaniu wieczystym PKP SA. Czyli prawo do obrotu tymi nieruchomościami także przysługuje PKP SA. Naszą rolą jako spółki jest dbanie o bezpieczeństwo prowadzenia ruchu kolejowego i o to, żeby zabezpieczyć grunty, które w przyszłości pozwolą na rozwój infrastruktury kolejowej — wyjaśnił Piotr Majerczak.
Niewykorzystane tereny
W przyszłości na Pradze powstanie kilka inwestycji, które odmienią okolicę. Chodzi o tereny zlokalizowane między rondem Waszyngtona i ulicą Zamojskiego, okolice Dworca Stadion oraz osiedle mieszkaniowe budowane w Porcie Praskim przy nasypie kolejowym, w którym są tylko dwa przejazdy (wiadukty). Obszar między wiaduktami można zabudować, tworząc nową miejską przestrzeń.
Mateusz Mróz, członek zarządu Xcity Investment jest zdania, że przy samym Dworcu Wschodnim może powstać większa powierzchnia handlowo-biurowa niż po przykryciu linii średnicowej między rondem Daszyńskiego i placem Zawiszy. Możliwości inwestycyjne są olbrzymie zwłaszcza że przedłużona będzie Trasa Świętokrzyska i planowane jest domknięcie obwodnicy śródmiejskiej od ronda Wiatraczna do ronda Żaba.
– Dworzec Wschodni jest czwartym w Polsce dworcem pod względem liczby odprawianych pasażerów (17,5 mln rocznie). Taki potencjał trzeba wykorzystać. Są podmioty, które bardzo chętnie weszłyby w inwestycje nad infrastrukturą kolejową – dodaje Mróz.
Ustawę można „odkurzyć”
Problemem dla inwestorów w przypadku terenów nad zabudowaną linią kolejową jest brak prawa warstwowego. Bogdan Rzońca, przewodniczący sejmowej Komisji Infrastruktury, przypomina, że w 2011 r. zaniechano prac nad projektem ustawy o prawie warstwowym. Jego zdaniem należy przyjrzeć się projektowi i wykorzystać zapisane w nim rozwiązania oraz przekonać do nich posłów.
– Inwestorzy mają dobrych prawników, więc do tej pory dawali sobie radę bez prawa warstwowego. Metro w Warszawie jest budowane np. na podstawie prawa geologicznego. W Europie nie ma ustawy, która byłaby dla nas wzorcem do wykorzystania. Istnieje ryzyko, że prawo warstwowe może być niebezpieczne dla interesu publicznego, gdyż infrastruktura publiczna może być przytłumiona infrastrukturą niepubliczną – opowiada Rzońca. – Jeśli jednak prawo warstwowe okaże się potrzebne, będzie można wrócić do prac nad ustawą ze względu na interes społeczny – podkreśla poseł.
